遺産分割で不動産をどう分ける？相続トラブルのリスクと解決策
皆さん、こんにちは。
優誠法律事務所です。
今回のテーマは、不動産が絡む遺産分割です。
遺産相続において、不動産は最もトラブルになりやすい財産の一つです。
特に「相続財産が不動産しかない」「特定の相続人が不動産だけを相続する」というケースでは、他の相続人との不公平感や、納税資金の不足など、深刻なリスクが潜んでいます。
遺産分割において不動産が絡む場合、当事者だけで判断すると後々大きなトラブルに発展することも多く、早い段階で専門家へ相談することが重要です。
特に不動産の相続に詳しい弁護士へ相談することで、将来のリスクを見据えた分割方法を検討することができます。
本記事では、法律事務所の視点から、不動産だけを相続する際のリスク、発生しやすいトラブル事例、そして円滑に解決するための具体的な方法（代償分割や換価分割など）を解説します。
遺産分割で不動産だけを相続するリスクとは
不動産は、現金のように円単位で分けることができない「不可分」な財産です。
そのため、遺産分割協議において「誰がどの不動産を取得するか」を巡り、兄弟や家族間で深刻なトラブルに発展してしまうことも珍しくありません。
遺産が土地や建物といった不動産しかなく、それらの特定の不動産を特定の相続人が相続する場合、どのようなリスクが発生するでしょうか。
現物分割か代償分割か～不動産相続の特殊性～
遺産分割の基本的な考え方は、遺産を現金化せずにそのまま分ける「現物分割」です。
不動産の相続の場合も、不動産ごとに誰が相続するかを決めて遺産を分ける現物分割が簡潔な方法ではあります。
一つの不動産を複数人で分ける方法として「分筆」ということも考えられますが、一つの土地を無理に切り分けると、土地の価値が著しく低下したり、建物が建っている場合は建物の所有者の借地権などとの関係も考慮する必要があるなど権利関係が複雑になってしまうこともありますので、注意が必要です。
相続人が複数いる場合の問題点
複数人の相続人がいて、現物分割で不動産を分ける場合、特定の不動産を取得する相続人に対して、他の相続人からその不動産の価値の評価について不満が出ることも想定され、全員で平等に分けようとしても、協議が難航することがあります。
不動産を誰が取得するかについて合意できない場合、暫定的に相続人全員で共有するという選択が取られることもあります。
しかし、共有状態の不動産は将来的な売却や活用の際に制約が多く、結果として新たな紛争を生む原因になりやすい点に注意が必要です。
実家に住み続ける相続人と、家を出ている他の兄弟との間で、実家の不動産価値をめぐって争いになることもあり、そのようなケースでは感情的な対立が発生することも考えられます。
現金や他財産がなく不動産だけの場合の注意点
最も注意すべきは、相続財産の大部分が不動産で、手元の現金が少ないケースです。
この状態で不動産だけを相続すると、他の相続人との不公平感が生まれ、それを埋めるために「代償金」を払おうとしても高額になって準備ができなかったり、高額な相続税の支払いに窮したりする「資産はあるが金がない」という状況に陥ってしまいます。
現金化・売却できない場合の負担・リスク
相続した後の不動産をどう活用するかも重要です。
自分で住むのか、リフォームして賃貸に出すのか、あるいは早めに売却するのか。
将来的な視点を持って、維持管理の手間や税負担を考慮した選択をしましょう。
また、相続後にその不動産を売却しようと考えている場合、借地権が設定されている土地や、面積が狭い土地、変形地などは容易に売却できないこともありますので注意が必要です。
不動産は所有しているだけで、固定資産税の支払いや管理費用が発生します。
また、老朽化した建物の維持管理や、空き家放置による特定空家指定のリスクなど、負の側面も無視できません。
すぐに売却できない不動産を相続してしまった場合、後の費用負担が重くのしかかることもあります。
兄弟・家族間での共有名義トラブル
相続財産の多くが不動産で、現金や預貯金が少なく、さらに代償金を用意できる相続人もいない場合（あるいは代償金を用意してまで不動産を取得することを望まない場合）、遺産分割の方法として、相続人全員の共有名義にするということも考えられます。
しかし、「分けられないなら、とりあえず全員の共有名義にしよう」という判断は、将来的に大きなトラブルの種になります。
共有名義の不動産は、売却や大規模な修繕を行う際に共有者全員の合意が必要となるため、一人でも反対する人がいれば、何もできない「塩漬け」状態になってしまうからです。
不動産の評価額・価値を巡る対立～評価額の算出方法と鑑定の重要性～
不動産の評価方法と価格の決め方
不動産の価値をいくらと見積もるかは、遺産分割において最も揉めるポイントです。
- 相続税評価額（路線価など）
- 固定資産税評価額
- 時価（市場価格）
どの数値を採用するかによって、分け合う金額の割合が大きく変わるため、公平な分割を目指す上で大きな壁となります。
適正な遺産分割を行うためには、不動産の正しい価値を知ることが不可欠です。
固定資産税評価額などは、実際の取引価格（時価）とは乖離があることが多いため、遺産分割協議では「時価」をベースに話し合うのが一般的です。
その際、不動産会社による査定だけでなく、公平性を期すために不動産鑑定士による鑑定が必要になることもあります。
不動産鑑定士・税理士の活用ポイント
税理士は相続税申告のための評価（相続税評価額の計算）を得意とし、不動産鑑定士は裁判でも通用する客観的な時価の算定を得意とします。
相続する不動産の規模や、相続人同士の対立の程度に合わせて、適切な専門家に相談することが解決への近道です。
相続税・譲渡税の申告と計算方法
不動産を相続した際には相続税がかかる可能性があります。
また、相続した不動産を売却して現金で分ける場合には、「譲渡所得税」も考慮する必要があります。
これらの税金面を考慮せずに分割案を決めると、手元に残る現金が想定より少なくなってしまうため、事前のシミュレーションが極めて重要です。
遺産分割協議書と登記など必要な手続きの流れ
相続が発生した後、不動産の名義を変更するまでには一連の手続きが必要です。
遺産分割協議と合意形成のコツ
遺産分割協議では、感情的な対立を避けるためにも、相続人全員が冷静に話し合いを行うことが必要です。
不動産の評価や分け方について、客観的な資料をもとに検討することで、合意形成が進みやすくなります。
感情的な対立を避け、互いの考えを尊重しつつ、客観的なデータ（査定書など）を基に譲歩できるポイントを探る冷静さが求められます。
しかし、どうしても当事者だけでは感情的になってしまうことも考えられますので、第三者である弁護士を介して、法的な根拠に基づいた提案を行うことが有効な解決策となります。
遺産分割協議書の作成・申請方法
合意に達したら、その内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成します。
この書類には、どの不動産を誰が取得するかを正確に記載し、相続人全員の署名と実印の押印、印鑑証明書の添付が必要です。
不備があると後の登記手続きがスムーズに行えません。
法定相続人と名義変更・登記手続きの注意点
不動産を相続したら、法務局で「相続登記（名義変更）」を行う必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化されたため、正当な理由なく放置すると過料が科される恐れがあります。
亡くなった方の名義のまま放置せず、速やかに手続きを行いましょう。
司法書士・弁護士など専門家依頼のメリット
登記手続きは司法書士、紛争解決は弁護士、税金面は税理士が専門となります。
法律事務所では、これらの専門家と連携し、窓口を一本化してトータルでサポートできる体制を整えていることが多いです。
プロに依頼することで、複雑な書類作成の手間を省き、法的な内容の確認も確実に行えます。
現物分割・代償分割で解決した事例のご紹介
ここからは、当事務所で取り扱った不動産が絡む遺産分割案件の中から、現物分割と代償分割を組み合わせて解決した事例をご紹介します。
・ご相談の内容～遺産が不動産のみ～
Ａさんは、ご実家でお母様のＣさん（被相続人）と二人暮らしをしていましたが、Ｃさんが亡くなり、遺産分割の相談をしたいということで当事務所にお問合せをいただきました。
Ａさんには、妹のＢさんがいて、Ｃさんの相続人は、ＡさんとＢさんの姉妹だけでしたが、Ｂさんとはもともと仲が悪く、Ｃさんの死後には遺産分割をめぐって何度も口論になってしまっているとのことでした。
Ｃさんの相続財産は、東京都杉並区のご実家の土地・建物と、既に亡くなったご主人（ＡさんとＢさんのお父様）から相続した東京都新宿区にある区分所有のマンション（賃借人が居住中）の他は、預貯金がわずかにあるだけでした。
Ａさんとしては、引き続きご実家に住むことを希望していて、ご実家の不動産の取得を希望していました。
Bさんは、ご実家に住むことは希望しておらず、賃貸中のマンションにも関心がなかったため、全てを売却して金銭で法定相続分を受け取りたいという希望でした。
・争点
Ａさんとしては、ご実家に住み続けることを希望していましたので、Ａさんがご実家の土地・建物を取得し、Bさんが新宿区のマンションを取得するという「現物分割」を提案していました。
これに対して、Bさんは、新宿区のマンションよりご実家の不動産の価値の方が高いと主張し、Ａさんに差額分の金銭を払うように求めていました。
しかし、Ａさんの預金は多くなく、Ｂさんが求めるような金額を払うことはできないため、ご自身がＣさんの生前に面倒を看たことなども主張して、Ｂさんに新宿区のマンションだけで我慢するように求めました。
Ｂさんは、これに納得せず、Ａさんが代償金を払えないのであれば、２つの不動産を両方とも売却して、金銭を半分ずつ取得する「換価分割」を求めていました。
・不動産査定と法定相続分
このように、ＡさんとＢさんの意見が対立していましたので、担当弁護士は、まず不動産業者に依頼して、ご実家の土地・建物と賃貸マンションの査定を取りました。
より適切な不動産の価値を把握するために、一つの不動産業者の査定だけではなく、複数の業者に査定額を出してもらいました。
そうしたところ、杉並区のご実家の土地・建物は約４３００万円、新宿区のマンションは約２８００万円の査定が出ました。
二つの不動産価格の合計が約７１００万円になりましたので、それぞれの法定相続分は約３５５０万円になりました。
そして、この状況で、Ａさんが主張する方法で公平に遺産分割をする場合には、ＡさんからＢさんに代償金約７５０万円（４３００万円－３５５０万円）を払う必要がありました。
不動産査定の後、担当弁護士は、Ａさんの希望を受け、改めてＢさんに、ご実家をＡさん、マンションをＢさんが取得する内容での遺産分割を提案し、Ｃさんが遺したわずかな預貯金（７０万円ほど）は全てＢさんが取得してもらい、併せてＡさんの預金から１００万円を代償金として支払うことを提案しました。
そして、ＡさんがＣさんの生前に同居して面倒を看ていたこと（いわゆる寄与分）や新宿区のマンションは年間約１２０万円の賃料が入ることなども踏まえて、譲歩するよう求めましたが、それでもＢさんは、マンションの空室リスクや修繕・管理費用がかかることなども主張して、法定相続分にこだわり、了承を得られませんでした。
また、Ａさんとしても、ご自身の収入が少なく、Ｃさんの存命中はＣさんの年金や新宿区のマンションの賃料も生活費に充てて生活していた状況でしたので、Ｂさんに１００万円を払ってしまうとほとんど蓄えがなくなってしまうため、今後の生活に不安がありました。
そして、今後相続税の支払いや毎年固定資産税も払うことになる点にも不安を感じていました。
・リースバックによる資金調達で解決
そこで、担当弁護士は、Ａさんと方針を検討した結果、遺産分割後に、いわゆる「リースバック」でご自宅の不動産を売却して、その売却益の一部をＢさんに代償金として支払うことで解決を図ることにしました。
リースバックは、業者にご自宅を売却した上で、同時に業者と賃貸借契約をして、そのままご自宅に住み続けることができる仕組みです。
売却後は、業者に家賃を払う必要がありますが、一般的に希望する限りはずっとご自宅に住み続けることができます。売買ですので、売却時にはまとまった金額を得ることができ、これを当面の生活費に充てることも可能です。
なお、所有者が業者になるため、固定資産税の支払いも不要になります。また、将来的に再購入できる契約になっていることも多いようです。
Ａさんは独身で子どももいないため、ご自身の死後はご自宅が不要になると考えていましたので、色々なニーズを考えると最適な選択だと決断されました。
Ｂさんも、Ａさん側の提案を受けて、新宿区のマンションと後日代償金を取得する内容で了承し、遺産分割協議が成立しました。
まとめ：遺産分割で不動産だけを相続する際の注意点と成功のポイント
不動産を中心とした遺産分割では、現物分割・代償分割・換価分割のいずれを選択するかによって、相続人の負担や将来の生活設計が大きく変わります。
単に分けられるかどうかではなく、長期的な視点で最適な方法を選ぶことが重要です。
遺産分割において、不動産だけを相続することは、公平性の確保や納税資金の問題など、多くのハードルを伴います。
トラブルを未然に防ぎ、スムーズな手続きを行うためには、以下のポイントを意識してください。
- 現状の把握：不動産の正確な価値（時価）と、相続人全員の意向を早期に確認する。
- 適切な手法の選択：現物分割・代償分割・換価分割のどの手法が最も適しているか、税制面も含めて比較検討する。
- 専門家の活用：弁護士や税理士、司法書士といった専門家のサポートを受け、法的・税務的に正しい手続きを行う。
当事務所では、不動産相続にまつわるトラブルの解決から、遺産分割協議書の作成、名義変更の手続きまで、トータルでご相談を承っております。
無料相談も実施しておりますので、少しでも不安を感じられたら、お気軽に問い合わせください。
相続人全員が納得できる解決を目指して、誠心誠意お手伝いいたします。
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投稿者プロフィール
法律の問題は、一般の方にとって分かりにくいことも多いと思いますので、できる限り分かりやすい言葉でご説明することを心がけております。
長年民事事件に関わっており、多くの方からご依頼いただいてきましたので、その経験から皆様のお役に立つ情報を発信していきます。
■経歴
2005年3月 早稲田大学社会科学部卒業
2005年4月 信濃毎日新聞社入社
2009年3月 東北大学法科大学院修了
2010年12月 弁護士登録（ベリーベスト法律事務所にて勤務）
2021年3月 優誠法律事務所設立
■著書
交通事故に遭ったら読む本 （出版社：日本実業出版社）
